【ワンルーム賃貸】HSPが夢見る「不動産収入」について、元・不動産屋が解説

この記事でわかること

不動産投資って本当に儲かるの？現実の話

不動産投資は「安定した収入源になる」「不労所得が得られる」といったイメージから、多くの方が関心を持つ分野です。

しかし一方で、始めてみたものの「思ったほど儲からない」「赤字が続いている」といった声があるのも事実です。

そもそも、不動産投資は本当に利益が出るものなのでしょうか？

ここでは、そんな素朴な疑問について、できるだけ現実的な視点からお話していきます。

物件を持てば儲かる、というわけではありません

多くの方が「家賃収入が毎月入るなら安定して儲かるはず」と考えます。

たしかに家賃という収入があることは事実ですが、それだけでは十分とは言えません。

実際には、購入にかかるローンの返済や、管理費・修繕費、固定資産税などの支出が毎月発生します。

最近はマンション価格が高く、それに比例して維持コストも大きくなりがちです。

こうした支出の存在を十分に把握しないまま物件を購入してしまうと、「表面利回りは良かったのに、実際の手残りが少なかった」という結果になってしまいます。

想定通りに入居者が決まるとは限りません

もうひとつ注意したいのが、入居者がすぐに決まるとは限らないという点です。

駅近で築浅の人気物件であっても、賃料設定や設備面、周辺環境などの細かな条件が合わなければ、意外と空室が続くこともあります。

空室期間が1ヶ月、2ヶ月と延びていく間にも、管理費やローンの支払いは止まりません。

つまり、入居者がいない期間は「収入ゼロで支出だけが続く」という状態になるのです。

このような状態が続けば、当然「毎月赤字」という事態にもつながりかねません。

利益を出している人は“見えない工夫”をしている

「不動産投資は儲からない」と言う人がいる一方で、実際に毎月安定して収益を得ている人も存在します。

この違いは、物件の見極め方や、エリア特性に合った戦略の有無にあることが多いです。

たとえば、都内の中でもあえて価格帯の低い物件を選び、家賃相場や需要に合わせて賃貸条件を細かく設計している人もいます。

表には出ないようなノウハウを地道に実行しているからこそ、手堅く収益を得ることができているのです。

「買って持っておけば儲かる」という発想から一歩進んだ工夫こそが、不動産投資の本当のスタートラインなのかもしれません。

「おすすめしない」と言われる理由と実態

「不動産投資はおすすめできない」「やめておいたほうがいい」といった意見を、ネットの記事などで目にしたことがある方は多いかもしれません。

こうした言葉には、経験者なりの理由があるものです。

ただ、その言葉の背景には、十分に理解されていないまま始めたことで起きた“ミスマッチ”も少なくありません。

ここでは、不動産投資が「おすすめされない理由」の内側にある、実際の落とし穴をひも解いていきます。

初期費用の高さとハードルの誤解

不動産投資のスタートには、ある程度のまとまった資金が必要です。

たとえば自己資金として数１０万円〜数１００万円の頭金、登記費用や仲介手数料などの諸経費、さらには初期のリフォーム費用などがかかることもあります。

こういった初期費用の存在が、不動産投資を「ハードルが高い」と感じさせる理由のひとつです。

ただし、すべての物件が高額というわけではなく、戦略によっては比較的少額から始められるものもあります。

初期費用がかかるのは事実ですが、きちんと情報を整理し、自分に合った規模感を見極めれば、無理のないスタートも可能です。

投資なのに「リスクがゼロ」と誤解されがち

不動産は「モノ」として存在しているため、投資の中でも安心感があると感じる方は多いようです。

たしかに、株式や仮想通貨のように価格が大きく乱高下することはあまりありません。

しかし、リスクが全くないわけではありません。

空室リスクや家賃の下落、突発的な修繕コストなど、想定外の出費が発生するケースは意外と多くあります。

それらに備えていなかった場合、「儲かると思っていたのに、かえって負担になってしまった」という結果になりかねません。

安心できる投資であることと、リスクがゼロであることは、別の話なのです。

不動産の「知識ゼロ」で始めてしまうリスク

不動産投資に限らず、どんな投資でも最低限の知識は必要です。

ところが、初心者の方でありがちなのが「営業マンの話だけを信じて購入してしまう」パターンです。

実際に、物件購入後にトラブルが発生し、「こんなはずじゃなかった」と後悔する方の多くが、事前の知識不足を挙げています。

とくに、契約条件や建物の管理状況、エリアの入居需要といった情報を読み解くスキルは、軽視されがちです。

「何も分からなくても大丈夫」と言われて始めるのではなく、自分の判断軸を持っておくことが、長く安定した運用につながっていきます。

毎月赤字になる人の共通点とは？

「家賃収入があるはずなのに、なぜか赤字になる」

これは実際に不動産投資を始めた人からよく聞く声の一つです。

表面上の利回りだけを見て購入した物件が、いざ運用を始めてみると、思ったほど手元にお金が残らない。

このような“計算外”の事態が起きるのは、いくつかの共通する落とし穴があるからです。

ここでは、赤字になりやすい人の特徴と、避けるために意識しておきたい視点について解説します。

支出を軽視して「収入だけ」で計算してしまう

不動産投資で失敗しやすいのが、「家賃が入るから毎月プラスになるだろう」という安易な予測です。

収入の側だけに目が向きすぎて、維持費やランニングコストが想定されていないケースが目立ちます。

繰り返しになりますが、マンションの場合には、管理費・修繕積立金・固定資産税・などが挙げられます。

これらを合算すると、月2万円を超えることも少なくありません。

表面上の家賃が6万円でも、手元に残るのは4万円以下という状況も現実には多くあります。

手残りを把握するには、「毎月かかる経費」の把握が何より大切です。

空室リスクを過小評価している

購入時点では満室の物件も、将来的に空室が発生する可能性は避けられません。

それにも関わらず、「空室になってもすぐに埋まるだろう」と楽観的に考えていると、運用が厳しくなることがあります。

実際、1〜2ヶ月の空室であっても、その間のローンや管理費は変わらず発生します。

加えて、次の入居者を決めるために広告費（AD）やクリーニング費用がかかる場合もあるでしょう。

こうした費用や時間を想定せずに始めてしまうと、赤字が発生する確率は高まってしまいます。

「満室が続く前提」で計画することは避けたいポイントです。

「人気エリア＝安心」と思い込んでしまう

物件を購入する際、駅近や都心エリアなどの“人気”だけで判断してしまうのも、赤字リスクを高める要因です。

たしかに需要の高いエリアは空室率が低い傾向にありますが、それと引き換えに物件価格や諸費用も高くなります。

また、人気エリアでは競合物件も多いため、賃料を高めに設定しすぎると、かえって埋まりにくくなる可能性もあります。

結果として、期待していた収益に届かず、支出ばかりがかさむという事態になりかねません。

どんなに魅力的な立地でも、収支バランスを慎重に見極める必要があります。

物件の「良さ」と「経済性」は、切り分けて考えるべきでしょう。

実は“低価格帯”の東京ワンルームにこそチャンスがある理由

不動産投資と聞くと、都心のタワーマンションや新築アパートをイメージされる方も多いかもしれません。

しかし実際には、それほど高額な物件でなくても、安定した収益を生むチャンスはあります。

特に注目したいのが、「月6万円以下」で貸し出されているような、いわゆる“低価格帯”のワンルームマンション。

一見地味に思えるこのエリアですが、投資家にとって見逃せないメリットが隠されています。

購入価格が低いから、比較的ローリスクで始められる

一般的に、不動産投資で赤字になりやすい要因の一つが「初期投資額の大きさ」です。

高額な物件を買えば、その分ローンの返済も重くなり、収益化までに時間がかかります。

その点、都内にある低価格帯のワンルームであれば、400〜800万円台からスタートできるケースもあります。

自己資金を抑えて始められるため、失敗したときのリスクも比較的限定的です。

また、価格が安い分、利回りを確保しやすい傾向もあります。

収支のバランスが取りやすいという点で、初心者にとっては実は扱いやすい物件なのです。

固定費が安いため、手残りが出やすい

低価格帯物件のもう一つの魅力は、毎月かかるコストが抑えられることです。

管理費・修繕積立金が10,000円前後に収まる物件もあり、収益を圧迫しにくい構造になっています。

もちろん、家賃設定もそれに応じて低めになりますが、支出も抑えられているため、意外と手残りは大きくなることがあります。

特に空室リスクが低いエリアで運用できれば、実質の利回りは高くなりやすいです。

大切なのは「家賃の高さ」ではなく、「どれだけ手元に残せるか」を見極める視点です。

低価格帯物件は、そこに優れた可能性を秘めています。

ニッチな需要があり、競合が少ない

低価格帯ワンルームというと、需要が少なそうに思われるかもしれませんが、実際には逆のケースもあります。

例えば、高齢の単身者、若年層、外国籍など、一定のニーズが常に存在しています。

加えて、こうした物件を“戦略的に”扱っている投資家はまだ少数派です。

そのため、競争相手が少なく、しっかりと募集条件を整えれば早期の入居も狙いやすくなります。

目立たないけれど、安定した動きをしている市場。

それが、低価格帯ワンルームの最大の魅力かもしれません。

私が見つけた「月6万円以下の物件活用術」

低価格帯のワンルームには無限の可能性があります。

そうは言っても、「どうやって活用すればいいのか？」が気になる方もいらっしゃると思います。

私自身、10年以上不動産業に携わってきた中で、いわゆる“月6万円以下”の物件にフォーカスしてきました。

ここでは、私が現場で見てきた事例や経験をもとに、収益化のヒントとなる考え方をお話しします。

詳細はお伝えできませんが、考え方の一端を感じ取っていただければと思います。

ポイントは「エリア」と「〇〇制度」の組み合わせ

低価格帯物件といっても、ただ安い物件を選べば良いわけではありません。

重要なのは、その物件がどのエリアにあり、どんな制度と相性が良いかという点です。

たとえば、ある地域と、〇〇〇〇支援制度を活用することで、相場以上の賃料設定が可能になる場合があります。

また、行政のルールの基準などが、物件の選定や賃料設定に大きく影響することもあります。

「エリア」と「制度」をセットで見る。

この視点が持てるかどうかで、物件の価値の見え方が変わってきます。

募集条件を“少し工夫”することで成約率が上がる

どんなに条件の良い物件でも、ただ情報を掲載するだけでは入居は決まりません。

私は、募集条件を微調整することで、問い合わせの数や成約スピードが変わることを実感してきました。

具体的には、〇〇の文言を資料に記載する、敷金・礼金のバランスを再構成する、といったシンプルな工夫です。

また、仲介業者の方が「紹介しやすい条件」に整えてあげることで、物件を優先的に案内してもらえることもあります。

細かい点ですが、こうした工夫の積み重ねが空室期間を短くし、結果的に安定収益につながっていきます。

“売るとき”まで視野に入れておく

意外と見落とされがちなのが、購入時ではなく「売却時」にどうなるかを考えておくことです。

私は過去に、〇〇〇万円で購入した物件が、2倍の〇〇〇万円で売却できた経験があります。

これは、入居者がついた後の安定収益を見た投資家や不動産業者が、「利益が見込める」と判断した結果です。

特に、低価格帯物件は売却価格の変動が大きいため、「買った時より高く売れる」ケースも少なくありません。

購入した時点で出口戦略をイメージしておくと、より計画的な運用ができるはずです。

詳しく知りたい方へ

ここまでお読みいただきありがとうございました。

不動産投資の「失敗あるある」は、決して特別な話ではありません。

ですが、知っていれば防げるものも多くあります。

最後に、ご提案させていただきたいのが

「私が現役時代に体験してきた現場の話や、数字に現れにくい実務のリアル」を、必要な方にお伝えしたい。

そんな思いから、ある資料をまとめてみました。

興味を持ってくださった方に向けて、もう少しだけお話させてください。

表には出ない“現場目線のノウハウ”をまとめました

インターネットや本には、成功例や綺麗な理論がたくさん載っています。

でも、実際の現場はもう少し泥臭く、リアルで、そして柔軟に対応しなければいけない場面が多いと私は感じてきました。

まとめた資料では、「月6万円以下の低価格帯物件」に特化した運用視点や、エリア選定・賃貸条件の整え方・物件選びの盲点などを、実体験に基づいて整理しています。

内容のすべては表に出せませんが、このブログの延長線上にある「もう一歩踏み込んだ情報」としてご活用いただけます。

勧誘や営業は一切なし、安心してご購入いただけます

現在私は不動産業を引退しており、営業行為や個別対応は行っておりません。

ココナラでの提供内容も、あくまで「情報提供」という形だけに絞っています。

そのため、「セールスされるのでは？」という心配は一切無用です。

「知ること」だけに集中したい方にこそ、ちょうど良い距離感のコンテンツとなるはずです。

必要な方だけに、必要な情報が届けば十分です

この資料が役立つのは、「これから不動産投資に踏み出そうとしている方」や、「リスクや仕組みをもっと深く理解しておきたい方」だと思っています。

すべての方に響く内容ではありませんし、派手な成果をお約束するものでもありません。

内容のボリュームに物足りなさを感じる方もいると思います。

そして、価格も安くは設定してありませんが、購入する方次第では、価格の何十倍もの利益を出せる内容だと思っています。

「不動産投資に限界を感じている方」へ、何かしらの指針になれれば幸いです。

もし「もっと具体的に知りたい」と感じたら、下記リンクから詳細をご覧ください。

数量は毎月１名限定ですが、必要な方に届くことを願っています。

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